2月21日上午，港股内房股集体走高，延续了昨日上涨的行情。其中，祥生控股领涨，融信中国、时代中国、合景泰富、旭辉控股等个股都迎来了普涨行情。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示：“近日，内房股的上涨与去年下半年以来不断推出促进楼市回暖、房地产行业复苏以及‘保交楼’的政策起效有关。同时，在消息层面上，内房股的拉升也受到证监会启动不动产私募投资基金试点工作的影响。”

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多项利好政策推动内房股行情

2月21日上午，港股内房股集体走高，截至午间收盘，祥生控股股价上涨20.83%，报收每股0.435港元，领涨内房股。此外，上坤地产股价上涨8.06%，时代中国股价上涨3.97%；融信中国、合景泰富、旭辉控股也迎来小幅上涨行情。

国泰君安（香港）指出，2023年1月份的70城房价数据显示了一些复苏苗头，尤其是在一线城市。今年1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比增长0.2%，二手住宅销售价格上涨幅度更明显，环比增长为0.4%。最新的数据印证了之前的媒体报道，即个别高线城市在春节后，房地产市场气氛有明显好转。一线城市房地产市场的较早回暖，将坚定市场对于今年房地产市场总体复苏的信心。

最近，一些地方政府表示，将探索实施房地产现房销售试点。国泰君安（香港）表示，这将会有助于增强购房人的信心，同时也会利好具备较好信誉以及资金优势的领先房企。

对于内房股大涨的原因，柏文喜分析称：“一方面，自去年下半年以来，多地不断推出促进楼市回暖、房地产行业复苏以及‘保交楼’的政策逐渐起效，离岸债市场有所恢复；另一方面，今年以来，从中央到地方拼经济的施政氛围利好房地产与基建行业，而极度宽松的逆周期调节的货币政策所释放的流动性也策动了避险型投资在楼市的活跃，让一些楼市表观数据看起来有所恢复，这些信号传递到资本市场。”

“单从这两天的消息面上来看，证监会启动不动产私募投资基金试点工作更是提供了利好加持，从而引发了这两天的内房股大涨。不过，这波行情能否持续，还要看楼市与房地产行业后续运行与真正的恢复状况。”柏文喜如是说。

不动产私募投资基金启动有何利好？

内房股逆势拉升与证监会启动不动产私募投资基金试点工作相关。2月20日，证监会发布《证监会启动不动产私募投资基金试点支持不动产市场平稳健康发展》，旨在促进房地产市场盘活存量，满足房地产合理融资需求，转型发展，探索新发展模式。那么，启动不动产私募投资基金对房企来说有何利好？

此次，证监会明确，不动产私募投资基金投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

其中，存量商品住宅是指“五证”齐全，已经销售或者正在主体建设的存量商品住宅，包括普通住宅、公寓等。保障性住房包括公租房、保障性租赁住房及共有产权房。商业营业用房是指写字楼、商场、酒店等。基础设施项目包括仓储物流、产业园区、公路等传统基础设施，5G基站、数据中心等信心基础设施。

中指研究院企业研究总监刘水表示，一方面，不动产私募投资基金试点正式扩大到商业不动产领域，丰富私募基金类型；另一方面，不动产私募投资基金试点将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。房企有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，也有开发在售项目，特别是部分出险房企的存量项目，引进私募基金，将有助于这些资产盘活，加快回款，增强现金流能力，支持房地产市场纾困。

“对于房企来说，引进不动产私募投资，属于股权融资，有助于改善房企的资产负债表结构，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡，有利于房企长期健康发展。”刘水说。

事实上，早在2022年11月28日，证监会发布优化调整房企股权融资“5项措施”，其中指出开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施。

而从此次不动产私募股权基金试点扩大范围来看，市场面对于该政策看好，资本市场也予以了积极的反馈。

易居研究院研究总监严跃进表示，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。此次政策源于“第三支箭”，为盘活房地产存量资产等注入了新的资金来源。这里的存量资产主要有三类，包括烂尾楼事件产生的不良资产、保障性租赁住房产生的存量资产、传统意义上的商业办公等存量资产。这是后续不动产私募投资基金的重点投放领域。此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，将会对相关房企不良资产项目处置发挥积极的作用。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 王心

关键词： 私募投资 存量资产 基础设施 房地产市场